上半年多地楼市量价齐跌 业内称深度调整大势确立

经济参考报  2014-07-21 07:10

[摘要] 从北京商品住宅成交套数创下自2006年有网签记录以来的同期值，到南京房价近两年来首次出现环比下跌，再到南宁楼市进入买卖博弈的“冰封期”，受调控未见明显放松、银根收紧、行业周期性特点等因素影响，多地楼市现量价齐跌，深度调整大势确立。

楼市深度调整大势确立

中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比2013年，当前楼市进入全面调整期。主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限；其中部分二、三线城市增长过快，需求已被透支。在此基础上，房价也出现普遍下调迹象。

从国家统计局数据来看，上半年商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。性成交均价的下跌主要是受结构性因素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑幅度超过三四线城市，导致均价出现结构性下跌。

上半年以来，房地产行业整体增速下降，多个指标出现负增长，如新开工面积、销售面积、土地成交面积等。业内分析认为，由于2013年基数过高导致今年上半年增速同比明显下降。另一方面，从环比来看，增速加速下滑，跌幅逐月扩大，市场进入调整的大势已经确立。

在房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现方面，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，在市场供应增加、价格上涨导致的购买力明显不足，加之银行对个人房贷收紧，从而促成了整个行业的实际下跌调整，而且进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，这意味着价格深度调整的步伐已经明显加快，并将会逐渐成为市场趋势。

中原地产研究统计数据显示，上半年典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度达到了23.7%，其中一线城市跌幅达到了31%，二线城市跌幅达到了34%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比2013年，当前楼市进入全面调整期。主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限；其中部分二、三线城市增长过快，需求已被透支。在此基础上，房价也出现普遍下调迹象。

一业内人士告诉《经济参考报》记者，今年3月以来，土地购置面积增幅再次进入负增长区间，前6个月土地购置面积增幅较前5月基本平稳。总体上看，在目前行业依旧处于调整态势下，房企对于市场走势仍趋于谨慎，拿地节奏放慢。预计今年下半年随着去年同期基数的上升，土地购置面积同比增幅也将继续呈现平缓的下行态势。

从商品房销售面积同比增幅走势看，上半年商品房同比增幅虽然继续处于负增长区间，但开始呈现收窄上行态势，这与去年同期基数下降明显有关。预计今年下半年，随着去年同期基数的逐步下降，商品房销售面积同比跌幅也将继续收窄。

张大伟告诉《经济参考报》记者，当前楼市降温趋势已经明确，房价将继续明显下行。他表示，2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差的，但却是争议的。这背后是房地产行业在经过高速发展的15年之后，整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结，处于向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。

他还指出，市场的持续低迷令多地新房库存出现明显攀升，一线城市中除深圳外，北京、上海、广州7月初的库存较年初分别上升43%、17%、12%。二、三线城市库存增加更加明显。

重庆方面一位房地产业内人士认为，今年市场不景气，是属于“非调控政策”下行，属于市场自身调整，与以往数次宏观调控导致的下行有本质区别。在2013年量价齐升过后，市场有自身的回调压力。如果没有放松限购限贷等强刺激政策出台，今年全年成交量同比会有较大幅度下滑，成交价格下降也将会持续到年底。

开发商“以价换量”回笼资金

从楼市表现来看，几个品牌房企心照不宣的方式可以被称成“多形态营销”，但不可否认的是绝大部分房企实际上都在“以价换量”。

针对北京市场，亚豪机构副总经理高姗分析表示，去年“亮眼”的业绩使得大部分开发商纷纷调高今年销售目标，而今年上半年在楼市观望情绪加深带来的销量下跌、信贷政策的持续紧缩带来的融资难度加大的情形下，“现金为王、加速出货”成为各大房企的首要选择，以“快进快出”的高周转策略来维持现金流的持续。

今年上半年，楼市调整步伐首先起始于长三角区域，与此同时“”策略也在长三角城市发起。5月以来，南京市场的房企纷纷加大了促销力度，目前全市房价出现盘整趋势，近郊部分板块价格下探尤为明显。南京近郊的仙林湖、九龙湖成为率先打响价格战的区域。

南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，目前楼市多采用明着特价暗着优惠的方式。胡小武称，从楼市表现来看，几个品牌房企心照不宣的方式可以被称成“多形态营销”，但不可否认的是绝大部分房企实际上都在“以价换量”。

此外，今年以来长沙楼市开盘情况普遍冷清，没有以往那么火爆，因此开发商的促销活动也一再升级。当年有滨江“”之称、楼面单价接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣传；素有“价格高地”威望的梅溪湖，北岸的振业城也拿出了100套价格在5988元至6988元/平方米之间的特价房。

“今年以来，银行按揭贷款迟迟到不了开发商手上，以前银行状况比较好的时候，一般两周就到账了，而现在一拖半年才能到，导致开发商资金紧张”。欧阳学海表示，同时，开发商搞降低首付的方式，这样的目的是为了“以小换大”，尽快从银行拿到资金。

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