崇启大桥进展、城市发展规划及启东的房地产等形势
中指研究院上海分院 2010-09-14 10:29
启东市建设局副局长、启东市房地产协会会长 丁汇成
很高兴星期六的时间跟大家来聊聊。我今天讲的是启东的经济发展与房地产宏观调控。为什么要讲这个话题。因为今天是中邦上海城的白皮书发表会，作为政府的公务员，我不能帮中邦做宣传，所以我要讲启东的经济发展。为什么要讲房地产的宏观调控？因为我分管房地产，同时又是房地产协会的会长，我离不开房地产，所以要讲房地产的宏观调控。我们启东三面环水，在以前启东是的交通末梢，我们大多数都是土生土长的启东人。启东有句话叫做“进了吴淞忘记了祖宗”。实际上就是当时看到了进了吴淞以后，来到黄浦江两面璀璨灯光让人流连忘返。那么经过20多年的发展，我们启东的经济条件发生了翻天覆地的变化，启东的区域，崇启大桥的修建，区位不断的凸现。从原来十多个到明年即将开通崇启大桥，到上海只要1以后，这巨大的变化对我们启东来讲是大的。那么我们启东将来发展也是得益于以前，假如说我们启东原来的条件相当便利的话，那么现在就是昆山、太仓发展很现代，但是已经不大，我们以前发展不快，在上海1范围内，一块还没有完全被开发的地方，除了启东、海门之外没有第二块地方。
要讲启东的经济肯定离不开崇启大桥，这也是我们启东人所关心的。因为崇启大桥的开门建设到明年的通车，它决定了我们启东将来在整个的长三角的区位，从原来的神经末梢变成了交通枢纽，到浦东可以从启东走，真正成了交通枢纽，改变了启东原来的交通，现在大桥变成了什么样，因为我也不是大桥室的，我只是到工地去看过几次，大桥目前进展情况，桥面板已经开发铺设，你可以看到，应该说到今年年底大桥可以合拢，明年基本上可以通车，那么与大桥连接的桥已经基本完工，与大桥连接的高速公路基础已经全部完工，现在是基础量程的施工，确保大桥的连接线和大桥能够同时通车，所以我们启东人民都期盼着崇启大桥出现在我们面前。
要说启东经济发展的第二个关键是交通建设。在六七十年代，我们启东在也是一个响当当的地方，这张经济名片我们用到了80年代后期。但是到了80年代后期以后，金山、银山一旦挑起来的是不值钱的一些农产品，真正富起来不是农副产品。在70年代初，在交通不是很便利、通讯不是很发达的时候，我们跟其他的差别也不是很大，因为我们有强大的集体经济，所以也不比他们落后。但是到了80年代以后，我们的差距越来越大，差距大的原因不是我们启东人比人家笨，也不是启东人比人家不会做生意，最关键的是我们启东的交通，他们讲了到上海要十几个，就是到南通的话，也要半天时间，就是这么一个交通环境。所以80年代启东经济拉倒后面很正常，那么经过几代人的努力，启东的交通环境有了飞跃的发展。
本世纪初又修建了高速公路，使我们启东外出的大门更加的敞开，使我们启东与外界的联系更加的紧密，是前年苏通大桥的开通，使我们大大缩短了与苏南的差距，那么通过这些交通设施的改善，使我们启东的区域初步得到体现。我们启东的交通发展离不开我们几代人共同的努力，那么我们启东经济的发展，一个总体的规划就是三园、两区、一带，三园是哪三园呢？一园是滨江经济化公园，现在已经建成了5平方公里，有很多经济化项目在里面。第二是滨海工业园，就是原来我们的华海，就是短短的五六年时间里建起来的，第三个园是我们就是生态科技园，这个规划以上海对崇邻规划相衔接，不搞农业，我们搞生态旅游，生态农业，建设一些休闲、养老、住宅的项目。两区：一个是我们市区的经济开发区，总体规划面积是25平方公里，到目前已经建成了15平方公里；第二个区是海洋经济开发区，在我们北边主要是建设工地和能源装备，目前的电厂已经开始发电，还有能源。一带是全部工业带，从崇启大桥的东侧到连云港，整个沿江岸线已经有的大部分装备企业所占领。形成了一个很有竞争力的。
上面我讲的三园、两区、一带，大家都是有条件的可以看看，是不是我在这上面吹牛，大家到上面看一看就知道了，所以我们对启东经济的发展信心是十分足的。讲了启东经济发展以后，我们再讲讲城市的发展，随着崇启大桥的建设，我们现在城市建设的重点是巩固老城区，发展新城区，拓展东城区。老城区包括我们的开发区，包括已经建成的城区。在两年之内可能建成通车，这样我们整个的市区就可以形成一个大的外环，锁定我们城市的一个方向。我们目前的人口有20多万，经过企业的努力，我们可以达到50万。整个城市的功能将更为完善，另外大家关心的铁路建设，前两个月已经通过了论证，车站的位置已经初步确定，过完年以后就可以开始拆迁。给大家可以透露一个信息，火车站位置在永阳村的南侧，往北的路是从化石路往北，另外我们新城区委托了（ ）美国公司做了一个项目，大家看一下我们做的新城区的一个规划。
大家看到了这是我们新城区的设计规划方案，有几个我们新城区就是按照这个方案来进行建设的。那么刚才我所讲了就是启东发展的初步概况，下面我讲一讲房地产宏观调控。
说到房地产宏观调控，应该说社会上有两种截然不同的反响，业内人士对房地产宏观调控不是很感兴趣。包括一些少数的地方政府，不愿意也不大欢迎政治调控，作为我完成赞同政府的宏观调控。为什么？一线城市房价确实太高，普通老百姓难以承受，作为我们启东现在的房价6000到7000左右，这个房价高不高？我说从我们启东人均收入来讲，有点高，应该调。但是从上海时范围以内找六七千块钱房价的地方没有。那么将来崇启大桥通车以后，应该说我们的区位是没有区别的，所以尽管我们启东现在的收入水平不高。但是将来的发展不是说哪一个人能够控制的住的，那么我们只有认真的贯彻国家的宏观调控政策，让我们的房地产完全按照科学发展的规律，有效、健康的、稳定的发展。调控他的目的就是要房地产健康可持续的发展，一些一线城市去年房价涨了100%，所以要调，他们的房价涨的太多，必须要求房价应该迭，那么像我们启东的房价，我刚才讲了，从我们启东的收入水平看来房价确实是有点高，但是我们周围的城市比我们的房价还是低了，这是一个矛盾。我们启东现在应该认清自己的状况，自己做好调整。对我们的房价有一个正确的认识，我也不鼓励大家去强买房，也不鼓励有刚性需求的人还持续带望，错过了机会不可能再有下次。
宏观调控是为了整个国民经济健康发展，因为房地产在国民经济当中是很重要的一环，他的产业链很长，不仅仅是房地产挂钩的建筑商，还有房地产建筑配套的很多的电器供应商。所以国家调控房地产的目的，就是要让房地产能够持续、健康的发展。而不是希望房地产通过调控把它一棍子打死，因为我们中国解决人居问题还任重道远，不是两年、三年、五年就能解决的问题，我们中国人很多，解决住房的问题也太多。那我们怎样看待的房价和启东房价之间的关系？
应该说大多数地方的房价是比较正常的，很多的省会城市也就是五六千的水平。应该说他们的房价是比较正常的。不正常也支只是一些发烧了一样的城市，所以的调控只是对一些发烧的一线城市进行一些很强有力的调控。我认为这就是调控的英明举措。那么调控对各个地方房地产影响有没有？肯定有，包括我们启东。上面的调控，我们启东也出现了一个淡季。我们在09年初，元旦期间搞了两次房产会，在房产会上我们搞了一系列的促销活动，有奖促销包括折扣优惠，但是大家对房地产的调控有一种比较过敏的反应，该出手时没有出手，我们房产商的效果不是很理想，但是在我们房产刚结束以后不到两个月，房地产马上就火爆，原来房地产要推销的房子到了去年五月都是要找开发商，就我也成了开发商的代言人。说实话我也很为难，因为我没有房。
好景不长，有些一线城市的开发商头脑发热，拼命的引起了政府的重视，对房地产进行调控。那么这也是一线城市的一些开发商自食其果，那么我们启东房地产搞不好也有一定的影响，实际上这个影响是什么？是影响信息，因为我们启东跟其他的一线城市不一样的地方，一个我们启东刚从一个闭塞，交通很不发达的地方，突然间变成了一个交通路枢纽的地方。那么我们刚出现，我们的城市在迅猛的发展，刚才我们为什么要放这个短篇，为什么要重点介绍我们的城市，就是因为我们城市在短短的几年之内，要大力通融，一个城市发展当中的农民通过拆迁被城市化。
第二个我刚才讲了，我们三园、两区、一带工业的发展，带来了很多的人员和中高层的管理人员，务工人员他不一定在启东安家立业，但是管理人员，他看中启东离上海的城市。第三城市发展功能的齐全，我们农村中有很多一部分已经富起来的人，不满足于在农村的生活，小孩子的要受到良好的，所以为了小孩的，为了父母的医疗，他们到城市来购买房子。这部分人的增长比例比大城市增长的多。所以我们启东的房地产的形势，跟绝大多数地区，应该说三线城市不一样的地方，就是我们启东的发展趋势远远的高于其他的城市，所以对我们启东的经济发展要有一个正确的认识，有一个全面的认识，同时对国家的房地产调控政策，我们也要有一个正确的认识，正确的定位。就是宏观调控对那些城市有作用，对我们启东这样城市应该是有一个什么作用，大家去理解，大家去考虑。好了，谢谢大家！
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