胡炯：中国房地产代理业的复合服务
中指研究院上海分院 2010-04-28 14:05
上海华燕置业发展有限公司总裁 胡炯
大家好，首先感谢组委会提供这么一个机会跟大家交流，同时感谢在座开发企业长期以来对我们的支持，包括我们在座的一些媒体朋友。今天我想借此机会跟在座各位沟通一下就当今的房地产新政出来以后，我们代理企业如何应对，以及房地产代理业的趋势。
刚刚秦主任分析的很透，把新的趋势分析的比较清晰，对于我们来说，我们感觉到最近一段时间我们代理楼盘比较多，感觉这次房贷新政对市场影响相当大。刚刚秦主任讲到，新政对一套90平米以上的房子，二套房三套房以上，及外地人购房都有很多影响，我参与了99年对二手房的调研，在94年的时候，一手房只是一次性付款和分期付款。我们回顾一下，大家很清晰，如果这个市场没有按揭贷款，如果没有金融，现在的房地产市场是什么情景？这次的新政打击投机、抑制，对快速上涨的房价一定会有本质的影响，这个是大家都看到的。
在这个过程之中，我们代理企业作为服务型企业，我们华燕在很早以前涉足贷款类的服务，所以我印象最深的是政府出台这些政策以后，很多出现退房潮，二手房出现很多纠纷，市场好的时候卖房者抬价，市场预期不好的时候，买房者退房。目前市场上这些现象还是比较多，我们代理的楼盘都碰到了这些情况，好在我们合作银行很多，我们合作银行10几家，罗列了一下，很多银行这次新政出台以后，面对政策各不相同。工商银行算比较紧的，在第二天以批准为限，没有批准的全部按新政。有些银行按照登记的为限，很多银行在开发商要求下，解决了一些项目里面一些购房者，帮助他们解决了按照老的政策解决的问题。现在也一样，现在目前一些客户的情况，很多都已经执行了二套房，五成首付，基准利率上浮10%，三套房有些停贷。我们罗列了一些银行进行产品合作，我们最近推出了三年期基准利率上浮10%，等于五年期以上基准利率没有变化，也就是说，目前通过产品创新还能够做到基准利率不上浮，采取一个小小的变化，采取三年期固定利率上浮10%，这次政策是指二套房基准利率上浮10%。等等这些对我们代理企业提出新的要求，以前我们代理企业在代理服务过程之中，主要是对前期的数据、产品研究、产品策划、设计等这块提供很多服务，现在看起来对金融服务也是很重要。
第二个方面，上游开发商，目前我们看到资本市场，证监会已经很明确，停止IPO的条款。包括一些信托也有很多的限制。在房地产私募基金上面相对比较活跃，对房地产开发企业的融资、金融服务，对我们服务型企业来说，房地产代理行业来说，也是提出新的挑战。还有一个方面，秦主任说了，新的政策出来之后有两个情况很清晰，个供求改变，第二个预期改变。我们认为只有一个改变，就是卖方市场转变为买方市场，因为供求改变，供大于求，市场就是供求关系。对于一个预期改变，如果预期判断在某一个事物上涨，很多人会买，预期下跌就观望。09年是卖方市场，10年转为买方市场，不管任何产品，进入买方市场就是渠道为王。作为我们房地产代理公司，要建立我们核心的渠道是我们未来的发展趋势。我们华燕公司在去年推出自主研发的房屋综合系统，主要是联盟各中介门店，为中介门店提供按揭贷款服务，包括楼盘推销服务等。目前我们在上海联盟中介门店到今天为止700家门店，在上海是连锁机构门店的一家。像700多门店，上万名经纪人都可以代理公司为我们开发商提供渠道服务。所以建立适合自己的渠道对下一步代理业来说相当重要。
最近我们又跟搜房建立战略合作伙伴关系，搜房最近提出云服务，我们相当认同。所谓云服务就是早年在美国，结合服务器各个层面各个资源为我们客户提供综合的服务。所以我们觉得在产品链、业务链、渠道以及各服务参与方建立合作模式，为房地产上游开发商、下游购房者提供一系列服务，这个复合型服务是房地产未来发展的趋势。谢谢大家！
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