黄瑜:2009年华东百强企业销售业绩表现突出

中指研究院上海分院   2010-04-28 13:27

女士们,先生们,下午好。高兴再次来到上海,召开我们华东发布会,这是我们第七次在华东地区开这个会,我没有记错的话,我们有五次在上海开,有两次在杭州开的。每年我们都会在华东开这个会,表明我们在整个中国房地产发展中,我们的华东企业在我们百强里面发挥了很重要的作用。那么我们这个研究成果已经做了七年了。八年以前,我们提出来说,中国房地产在华东比重越来越重要,在国民经济中发挥支柱作用,所以加强企业研究。也就是那个时候开始,我们三家机构组成研究所做我们的百强企业研究。

中指研究院常务副院长 黄瑜

2006年的时候,当时因为研究成果做了几年之后,在行业中发挥的影响力越来越大,引起整个房地产业界和媒体界,以及社会各界的广泛关注,所以为了从行业角度加强管理,中国房地产业协会在2006年的时候决定参与我们中国房地产百强企业研究。我们10研究组做了一系列研究,包括百强企业研究、品牌价值研究等,这些研究为房地产企业的发展状况上发挥了很重要的作用。我们百强企业研究成果是其中最重要的一个研究成果。我们做百强企业研究也是希望我们社会的研究,量化来研究,来发掘一批在房地产企业里面品牌优、实力强的企业,从而推动这个行业做强做大。

我们这个研究之所以在行业里面受到大家广泛关注,其中最主要原因是和我们研究的个性分不开。我们的研究以数据作为说话的标准,作为评价的标准。我们的数据不仅是销售业绩的数据,以及与统计局的企业进行复核,进行筛选,最后由我们来看这个企业有没有不良行为,最后我们发出邀请的大概每年是500家企业左右。实际上真正每年给我们填报数据的企业大概有600多家,将近700家企业左右,这些企业也是希望通过这个平台了解自己做的怎么样。

在数据库上,我们让企业进行填报,然后再进行复核,如果发现重大问题的数据,我们要求企业提供相关的税票,以及会计师审计报表进行复核才能进入我们的研究。我们经过7年的研究,形成一套科学的指标体系,这个指标体系设计基于几个方面进行总结,一方面把企业的规模性和盈利性相结合,把成长和金融性相结合,基于这些结合,我们有6个二级指标体系进行系统研究。

通过2009年我们收集的数据,有以下几个特点,提供给大家分享,首先从销售业绩上看,在2009年我们的百强企业普创新高,整个销售总额达到9742亿元,销售面积达到9877万平方米,同比销售额增长99%,面积增长77%,这个数字大大高于整个房地产整体增长水平。在2009年这一年里面,我们百强企业不仅取得了好的业绩,同时为整个房地产市场的回暖和国民经济保八做出了重要贡献。在2009年中国房地产百强企业里面,华东企业实现销售总额是2281亿,同比增长130%。从整个百强企业当中,我们华东企业所占的比重大概占21.8%。从企业的数量上说,我们有三分之一的企业在100家里面,我们33家是华东企业,其中有8家在前30名范围内。华东区域销售额占四分之一,我们可以看到华东企业发挥领军作用,华东百强企业发挥中坚作用。

那么从整个市场份额上看,百强企业通过2009年的努力,在整个行业中占22.1%,相对于上一年提高1.8个百分点,从这些数字可以看到,从20052009年连续的五年当中,百强企业市场份额持续提升,从的15.8%22.1%,整个房地产行业集中度也在进一步提高。我们综合实力,他们整个销售总额占行业的8.1%。从前十强企业里面可以看到过去五年当中,2005年占行业百分之4点几,现在占8.1%,可以看到强者越强了。华东区域有四家突破了百亿,其中包括绿城、绿地。33家华东百强企业在市场份额当中只占4.8%,可以看到我们整体销售业绩这一块华东企业总体还是稍微有些逊色。

从规模上我们可以看到,华东企业在过去一年中平稳增长,但是跟百强企业平均水平来说,规模偏小。在2009年,百强企业总资产平均值256亿,同比增长40%,均值是36.4。这些小于百强企业的均值。华东企业通过他们的上市以及银行的授信,还有已经上市的企业增发等等,从融资上使得他们规模上升。华东企业相对于华南企业表现有点逊色,由于这些原因,在2009年没有上一个新台阶。

从盈利能力看,我们整体百强企业净利润在增长,但我们的毛利率在下降。净利润均值出现大幅度提升,净利润均值是10亿元,增长57.7%,而我们毛利率均值是30%,下降了6.5%。而我们华东企业平均利润是6.04亿,尽管同比增长,但是相对于整体百强企业来讲还是过小的。可以看到我们华东企业追求盈利制胜,规模没有上升,但是我们盈利质量还是比较高的。

从成长速度上看,整个百强企业房地产销售面积增长77%,销售收入、主营业务收入增长36%,净利润同比增长57.7%,我们的新开工面积也是有比较大的增长,这个为2010年整体的市场提供了比较好的保障。百强企业的土地储备均值达到955万平方米,同比增长三分之一,可以看到我们百强企业后续的发展是比较大的。华东企业销售面积同比增长58%,主营业务收入增长42%,净利润增长77%,高于百强企业平均水平。我们的土地储备均值比百强企业均值低了440万平方米,我们在后续发展上,华东企业怎么在中国房地产百强企业当中占更大份额上,我觉得还需要加大力度。

百强企业经过2009年的积累,我们整体现金流的净值首次转为正,原来我们是负的,这次首次为正,达到6.9亿元。大家可以看到这张图,我们在五年当中现金流为负的,2009年经过努力之后,整体百强企业现金流均值为正值。现金流为正值的企业的数量也是发生了很大的飞跃,为81家,过去只有不到50家,可以看到我们百强企业整体情况得到明显改善,为2010年打下良好基础。

从营运效率看,我们整体百强企业净资产率有所提升,存货消化加快了。而我们华东企业周转效率也得到了显著提高,总资产周转率比百强企业均值水平要高。

在我们房地产企业里,房地产开发企业所得的效率离不开我们销售的努力,策划代理企业平均实现营业收入1.92亿元,同比增长53.91%。策划代理公司的代理水平的提升和收入的提升离不开策划能力的提升。从一系列数字来看,策划能力越强的企业越容易获得代理业务。并且可以看到,策划能力强的企业在行业上占有很大。我们排出一个数字可以看,从代理业上看,经过2009年的发展,我们代理面积超过400万平方米的百强企业占41%,这也是同比增长5个百分点,这些企业都是能力比较强的企业。过去五年中超过400万平方米的企业数量越来越多,100万以下变得越来越少,可以看到更多开发商愿意把业务交给策划代理企业完成。

从发展布局上看,整个策划代理公司发展布局跟我们房地产行业大的公司拿地的方向是一致的,向二三线城市布局,而且步伐越来越快。从2009年收入看,线城市收入是主流,但是二线城市收入越来越多,城市数量也是越来越多。

2009年我们百强企业取得很好业绩的同时,我们最近4月份开的各地的百强企业的发布会来看,的会议咨询跟以前全然不一样,大家来的时候抱着复杂的心情来,去年做的挺好,不知道今年怎么样。我给大家提一点建议。

 

 

 

,结合当前政策,我们还是要调整好心态,积极应对,从上而下都是认真的,希望企业也要持有认真的态度去应对政策。第二,我们觉得通过对行业的研究来看,大家要有谨慎但是乐观的态度去面对。为什么这么说,首先我们通过2009年的发展,到2010年,整个经济总量和全社会收入水平又上升一个台阶。其次,市场中仍然钱比较多,一方面就是说可以看到我们今年从年初以来,仍然还是有一个上升的过程。2009年极度宽松的货币政策的余温作用还存在。我们最近在40个城市做了一个调研,从我们各个地方跨区域购房的特性可以看到,你不想让他搬家都不可能,中国性的大搬家动作已经在范围内进行。我们做了一个初步统计和调查,大概有20个城市他的外地购房需求超过四分之一。可想而知,实际上这种需求仍然是存在的,为我们中国房地产提供很好的机会。这是我提的谨慎乐观这个方面的一点东西,给大家做一点参考。

还有一点,我们要进行合理的布局,对百强企业来说,有一个很好的风险分散。跟大家分享一下截至2009年底以及2010年主要企业拿地的分布。我们先说的。2010万科17个城市拿地,其中一线城市只有一个,16个都是二三线城市,二三线城市所占比重占94.3%,我们统计到4月初,他拿了693.37万平方米。像我们华东的绿城拿了174.4万平方米。截至到2009年,万科整个土地储备从面积上讲是3157万平方米,这个也是供大家参考的数字。

从今年来说,政府这一块,每次调整对百强企业来说都是一个机会,这个机会如何体现?我们从拿地方面开始有很好的机会了。国土资源部公布的2010年计划供应量有18.5万公顷,整个中小套型占77%,这当中有44%是商品住房的用地,还有大户型、高档住宅大概有23%。这个可以看到,从数量上看,中小套型的商品房是8万公顷,大的用地是4万公顷。8万公顷超过了09年住宅供地总量。从05年到08年当中,平均的供概5万公顷左右。另外一方面,从用地总量上看,大家可以知道今年我们是可以有所作为的,不是大家所想的只能坐以待毙,从我们做研究这么多年看,每一次调整对百强企业都是机会,在2009年当中,我们增长速度也大大高于行业水平,在这个调整当中,希望我们百强企业抓住机会,在2011年进行华东发布的时候,希望华东企业做强做大,在新的市场调整中站的更稳,做的更大,谢谢大家!

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
å
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com