高盛报告评级“谨慎”：中国房地产坎坷08路

市场走低

资料显示，1到3月份，70个大中城市新建住房价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，这种环比是明显低于去年同期的0.7%、0.6%、0.5%的。部分前期房价涨幅较高的城市，住房价格的环比也开始下降，这可以说是国家采取一系列宏观调控措施的政策效应的显现。

而最新的国家发展改革委、国家统计局调查显示，4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比3月低0.1个百分点。

分析人士认为，4月份国内大部分城市成交萧条，销售价格数据符合市场预期。5月份市场虽然会在供应量增加的带动下环比回升，但很难出现真正的回暖，观望将会继续。

进入5月，被开发商寄予厚望的“五一”楼市成交仍显平淡。5月第一周，虽然部分城市成交量出现预期中的环比回升，但杭州、苏州、深圳同比依旧下滑。甚至一度有消息称，一直深圳领涨全国的深圳房价，已经回落到2006年的水平。

同样陷入迷惘状态的还有土地市场。2008年以来的土地市场，仍然延续了自2007年下半年底开始的低迷态势。土地流拍屡屡上演，并且近日从一线城市蔓延至二、三线城市。土地市场的“拐点”局势已在若隐若现间。

我们可以回顾的是，自从去年信贷新政出台之后，土地市场便开始一路走低。据不完全统计，07年10月份以来，全国土地市场流拍约40余块，并有大量土地以底价成交，地价也如过山车一般迅速由峰顶下滑至谷底。

08年初始，北京、上海、深圳、广州，以前寸土必争的一线城市，纷纷爆出土地流拍的消息。以深圳为例，土地交易中心日前挂牌出让的3幅土地再现流拍，惟一一块土地以楼面地价1149元/平方米成交。而在此之前的一场土地拍卖中，5块出让土地仅有一幅成交，其余四幅流拍。据统计，2008年深圳政府出让居住用地共流拍6块，总流拍建筑面积已逾100万平方米。

据广东省统计局、广东省房地产业协会5月初发布的统计资料，08年一季度与07年同期相比，虽然广东省内房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点，但是购置金额增幅却同比减少了55.64%。值得注意的是，土地购置单价同比下降了26.16%，即从去年一季度的1009元/平方米降至745元/平方米。

“企业拿地观望，消费者买房观望，一股浓浓的观望情绪直接导致土地和楼市的持续低迷。”广州一位开发商称。

资金缩紧

在众多评级机构看来，中国房企面临的最大问题，还不是销售市场的低迷，而是资金问题。

穆迪投资在一份报告中提及，中国采取货币紧缩政策，导致房地产企业缺乏流动资金。在该机构针对资金流动状况进行的压力测试模型下，内地房企只具备2008年房产销售量下滑25%的承受能力。

而更令开发商们头痛的是，目前政府并没有放松信贷紧缩的迹象。

穆迪认为，信用环境紧缩不仅对企业流动性状况和募资成本造成威胁，也制约银行放贷，增加开发商准客户主要是住房买家的借款成本。而信用紧缩状况在未来12至18个月大概仍然持续。

实际上，因为开发商在寻求国内和海外资金以支持其资本开支时面临挑战，而其销售环境也不乏困难，国内不少开发商举步维艰。

标普分析师符蓓警告称，如果市场环境没有得到改善，市场流动性将面临枯竭，这将导致一部分地产商不再有能力维持其增长动能，另一部分地产商更将面临灭顶之灾。

“由于再融资相对更加困难，小型地产商更容易成为大地产商的收购对象。”上述广州开发商人士告知，现在很多地产商开始找钱，找不到钱的，就准备出让部分股份，来赢得缓冲的时间。

符蓓在穆迪的报告中指出，在新形势下，地产商的状况将因为其财务管理与自律情况不同而出现分野。她指出，虽然市场环境存在着不确定性，只要将发展建立在自己的核心竞争力，而不是建立在盲目扩张上，地产商还是可以获取足够的短期资源，用以维持生存，直到大环境开始出现好转。

但是更多人士的观点则是，中国房地产市场面临的多重困境，一时之间很难摆脱。而熟知市场法则的人士则认为，现在正是房地产市场“洗牌”的时刻。

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