郎咸平：楼市拐点无从谈起 房企保守是王道

郎语录——品牌地产商应该学习香港地产四大天王的保守心态。四大天王资本负债比例是多少？20%，而我们是100%到300%，难道李嘉诚借不到钱吗？不可能啊，我们借不到钱是真的，他们为什么不借。有机会问问他们，你们人生成功条件是什么，我相信他们会不约而同告诉我，是保守。

很多人在不同场合问过我，当初日本不也是这种情况吗？它也是股市泡沫、楼市泡沫、通货膨胀，为什么它们就可以用这种所谓流动性过剩解释，而我们不行呢？我告诉各位，流动性过剩是我们目前宏观调控的指导原则。你有没有想过，如果不是呢？我们来创新思维吧。为什么日本可以？我简单讲一下，我讲完你们就知道流动性过剩是什么了。日本受美国压迫，签订了广场协议后，日币大幅度升值，但是有件事要注意，美国财政部在日币不断升值过程中压迫日本央行降低利率，由于利率逐渐降低，信用泛滥，使得日本以非常低的价格便宜取得大量资金，造成日本的泡沫经济迅速发展，做大做强。这种信用大量膨胀是怎么回事呢？买产品，造成通货膨胀，因为流动性过剩，流动性过剩原因是美国为主导的对外政策，强迫日本放松信用，降低利率。

各位请看，日本的泡沫现象简单讲是流动性过剩造成的，这种流动性过剩现象如果用美国教科书的方法就可以有效，为什么？因为日本是一元经济，它是全国膨胀，这时候你提高利率，收回信用就很有效。我们看到了日本的经验，拿回到我们国内，也想用同样的方法，但是告诉你，这样的方法忽略了我国是以二元经济为主，以低端制造业、错误产业链定位为主而言，所以就走到了今天。

在地产达到高峰时我曾经讲过一句话，中小型房地产商将大量倒闭，我讲这话时大家不赞成，因为那时候房地产业过热，到此时我一进来，很多人就让我讲讲说我们应该怎么办，我就是中小型地产商我应该怎么办。按照我刚才的推论，你要知道下一步，我国品牌地产商将和海尔这样的企业同台竞争，因为更多的制造业将进入地产业，为什么？二元经济环境。这样宏观经济调控政策下来，必然使得中小型地产商难以为继。好几位开发商说，这种宏观调控政策将造成地产业的巨头出现，这是表面现象，真正背景因素就是我讲的课，就是二元经济环境。

品牌地产商怎么办？我想用香港的例子做我今天演讲的总结，顺便给各位一个建议，下一步何去何从。香港有四大地产商，叫四大天王，王石同志每次演讲总是要提起其中一家，就是新鸿基，还有新世界，恒基，李嘉诚的长江实业，这四家称为四大天王。四大天王走过风风雨雨的五十年头，我相信它的历史比在座各位任何一家地产公司都要久远。为什么他们生存下来？有一些数据可以给各位启发，就是他们是什么心态。按照搜房网所做的调查，就是我国品牌地产商现在变的特别谨慎小心，非常好，就用四大天王做个例子。

各位想想，包括地产公司等等上市公司，中国上市公司的资本负债比例是多少？就是负债除资本，平均是100%到300%，四大天王各个比你大很多倍甚至上百倍、千倍，香港又是一个法制健全的地区，而且信用系统又好，他们应该可以借更多的钱吧，各位猜一下，四大天王资本负债比例是多少？20%，而我们是100%到300%，难道李嘉诚借不到钱吗？不可能啊，我们借不到钱是真的，他们为什么不借。有机会问问他们，你们人生成功条件是什么，我相信他们会不约而同告诉我，是保守。

再给你一个数据，你们各个地产公司回去吧你们真的财务报表拿出来，你看一下你公司现存的现金占总资产的比例是多少。2005年前二十年，四大天王现金占总资产的比例平均是5%到15%，5%到15%总资产是以现金保有的。有必要保有这么多的现金吗？各位想想这是怎么回事？那就是谨慎小心走下一步，什么下一步？稳健保守的下一步，你才能渡过这些难关，而且表现得形式，当我分析四大天王后，我感到极为震惊，为什么？有一家公司叫新世界，在97年的时候曾经脱离了20%的资本负债瓶颈，高达90%，和内地企业差不多了，立刻产生严重危机，到05年年底，你知道他把资本负债比例降到多少？20%，为什么？这就是一个铁律，通过几次经济危机之后你才会体会得到稳健、保守的重要性，保有低负债，高现金流，我认为是我国地产商未来应该有的企业经营理念。今天就讲到这里，谢谢各位！

实况：2008第八届中国房地产发展年会

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（根据现场录音整合，未经发言人最终确认）

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